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[咨询]想要更换物业?该怎么办? [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2019-06-05 16:16:17
前段时间
打开E网杂谈
各种关于森海豪庭的帖子

















跟着小编来了解下
到底发生了什么
竟会让业主和物业打起官司?





那当物业与业主的意愿相左时
该怎么处理呢?
是以物业的意思为主还是以业主的意思为主呢?

只有通过业主大会“双过半”的表决,才能决定物业公司的去留。


什么是业主大会呢?


《物业管理条例》第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

《业主大会和业主委员会指导规则》第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

小结:业主大会是由全体业主组成的,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。


业主大会的职权
《物权法》第七十六条 业主决定建筑区划内重大事项及表决权,下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; ……

《物业管理条例》第十一条:下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业;……




《物业管理条例》第十二条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条:业主大会决定以下事项:
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改管理规约;
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
  (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
  (五)选聘和解聘物业服务企业;
 ……

小结:无论是物权法还是部门法规都明确了,物业公司的选聘、解聘都是由全体业主决定的,而且必须遵循“双过半”原则即:应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。



像我们国家
有人民代表大会
选出人大代表来表达底层人民的意思
那相对应的
是不是也会有业主选出业主代表
代表那些工作较忙,没时间参加业主大会的委员会




什么是业委会呢?


《物业管理条例》第十五条:业主委员会执行业主大会的决定事项;

《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条:业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主;

小结:业委会仅仅是业主大会的执行机构,业委会执行的是业主大会的决议事项,业委会不能超越业主大会作出任何决议。


业委会的职权
《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责: (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四)监督管理规约的实施; (五)业主大会赋予的其他职责。

《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条:业主委员会履行以下职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(五)监督管理规约的实施;(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(九)业主大会赋予的其他职责。




小结:在物业公司选聘上,业委会执行的仅仅是业主大会的决议,业委会是根据业主大会的选聘物业公司,代表业主与物业公司签订合同。业委会并没有直接选聘物业公司或者解聘物业公司的权利。


那当业主想更换物业公司
该走的流程是如何的呢?




怎么样?
是不是已经将流程很详细的表现出来了?
想要更换物业,是不是法律依据都找好了?
如果觉得这篇文章可以的话
记得帮小编转发哦~


[ 此帖被蛋蛋蛋!在2019-06-05 16:33重新编辑 ]
 
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只看该作者 沙发  发表于: 2019-06-05 18:36:05
法律有漏洞,物业法应明确规定业委会成立,前期物业自动终止,正式物业必须重新招标选聘!

内容来自触屏版

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史莹莹 威望 +1 点赞 来自绍兴E网APP 06-13
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只看该作者 板凳  发表于: 2019-06-05 18:40:13
现在的物业法下,绝对大多数小区都是前期物业自动成为了正式物业,想更换前期物业非常困难,严重削弱了小区居民选择物业的权利

内容来自触屏版

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只看该作者 地板  发表于: 2019-06-13 08:47:07
很多物业都是刚开始很严格!小区刚开始很多业主家需要装修的时候各种严格!等到业主基本装修入住后很长一段时间,保安开始裁员,有的小区更是直接一个保安亭只要一个保安就够了……减轻物业公司的开销……

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