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[置业交流]日本房价崩盘前一夜,大家还在疯狂抢房。日本的悲惨历史会在中国上演吗 [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2019-09-09 08:20:31
1991年,岛国楼市决堤,房价一泻千里,是历史上最大的房地产泡沫破裂事件之一。大量银行和地产企业倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。

楼市崩盘之前,日本人究竟在做什么?


日本东京。神话从这里开始,也从这里破灭。

1、两个神话

上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。

日本楼市狂热时,有两大“神话”一直刺激着所有投资者。

第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少,人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。

从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

一寸土地一两金,银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。

其实,金山银矿的底子早已亏空了。

第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的,是日本过去几十年强劲的经济增长,日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来,日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

为这一神话推波助澜的,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心,怎会有泡沫破裂的担忧?

然而,人们忽略了,当时的日本城市化率已经达到77.4%,而老龄化率开始攀升。城市化红利消失,人口红利不再,经济失去增长动力,房价也就失去支撑。

值得警惕的是,越是大城市,在泡沫破裂和崩盘时,下跌就越严重。


日本GDP增速,1990年后,日本陷入“失去的二十年”。

2、疯狂置业

坚信两个“神话”无坚不摧,上到房地产企业和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票,期待在持续的暴涨中大赚一笔。

整个社会,到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润,还不如一块地一天的涨幅,实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产,落后一步就等于落后一个世纪。

用东京大学教授田村清彦的话来说:“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。”

造成这种狂热错觉的,契机是日本签署了“广场协议”。随后,日元不断升值,口袋里的钱一下子多出来许多,不但日本人有钱买遍全世界,国际资本也蜂拥而入,加入土地和资本市场炒作的大军中。

当时,政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低,贷款利率同样非常低,商业银行鼓励居民贷款,金融机构也乐于将钱贷给土地投资者,并鼓励投资者买到地后,再以土地作为担保,继续贷款买地……循环往复,银行最终也被拖进泡沫之中。

买房炒地蔚为大观,媒体把这种狂热视同于经济繁荣,热烈鼓吹,甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。

然而,危机还是来了。

2011年,日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中,通过穿越时空的来信,帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。

然而,大多数普通日本人却没有小说里的幸运。


日本地价指数,在1991年前后达到顶点,随后一路暴跌

3、崩盘时刻

1990年,股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。

接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。

房地产企业倒闭,银行因为不良贷款率暴增而倒闭,普通国民住房转眼之间成了负资产。

崩盘之前,难道日本政府没有做出任何努力吗?

其实,早在崩盘之前几年,政府就已看到楼市和股市的狂热,频频出手,可惜无济于事。

当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被课以重税。

然而,这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多,从而导致供给不足,地价不降反升。

在货币市场上,日本开始大幅度收缩。在短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。然而,过于着急的货币政策,反而成为股市崩盘的导火索。

崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量,在这一刻全面爆发。

崩盘的代价有多大?

20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”,特指八十年代那段疯狂的时光;从1990年至今的二十多年,日本人又发明了一个名词“失去的二十年”,失落情绪遍及整个日本。


日本股市指数,1989年底达到顶峰,一路暴跌。

4、重复上演

时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价远远未回到当初的水平。

以东京都市圈为例,2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币(63.16方),均价不到4万元,还没回到历史最高水平。

与中国对比,这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到,日本房屋面积是实际面积,不存在公摊,而且土地是永久产权,就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。

如果再考虑到富裕层面的差异,实际房价的差距就更为明显:2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币,而今天,北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。

经济发达程度不如东京,实际房价却已经超越东京。经济下行,一线二线城市房价却不断上涨;众多中小企业关停,投身房地产市场;“地王”连接不断,楼盘一天一个价;房价不会跌的神话大行其道,人人都在谈论房市,唯恐买房晚了,甚至形成离婚购房热潮……

这种场景与当初的日本是不是再相似不过?

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只看该作者 沙发  发表于: 2019-09-09 08:31:37
你是有远见的人。 但我们又能怎么样呢

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只看该作者 板凳  发表于: 2019-09-09 08:32:09
Re:日本房价崩盘前一夜,大家还在疯狂抢房。日本的悲惨历史会在中国上演 ..
排毒有快排和慢排
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只看该作者 地板  发表于: 2019-09-09 08:33:25
两个完全不同的市场根本没有可比性

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只看该作者 4楼 发表于: 2019-09-09 08:38:44
Re:日本房价崩盘前一夜,大家还在疯狂抢房。日本的悲惨历史会在中国上演 ..
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只看该作者 5楼 发表于: 2019-09-09 08:38:52
确实像极了,而且地价税马上也来了

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只看该作者 6楼 发表于: 2019-09-09 08:39:43
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只看该作者 7楼 发表于: 2019-09-09 09:00:11
回 6楼(tl51386) 的帖子
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银行倒闭了,你放银行的钱,还有吗??
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只看该作者 8楼 发表于: 2019-09-09 09:03:09
庞氏骗局。。你说会不会破??

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只看该作者 9楼 发表于: 2019-09-09 09:05:26
世界大战会不会重演?恐龙灭绝会不会再现?

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只看该作者 10楼 发表于: 2019-09-09 09:19:48
Re:日本房价崩盘前一夜,大家还在疯狂抢房。日本的悲惨历史会在中国上演 ..
沿海地区和那时候日本确实很像
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只看该作者 11楼 发表于: 2019-09-09 09:28:37
土地国有和私有的区别

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只看该作者 12楼 发表于: 2019-09-09 09:28:56
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只看该作者 13楼 发表于: 2019-09-09 09:36:24
中国和日本不一样。中国只有“住宅用地”贵、干实体的“商业用地”“办公用地”“酒店用地”“工业用地”不要太便宜、和捡的一样,几百一平就卖你。

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只看该作者 14楼 发表于: 2019-09-09 10:38:45
Re:日本房价崩盘前一夜,大家还在疯狂抢房。日本的悲惨历史会在中国上演 ..
历史总是惊人的相似
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只看该作者 15楼 发表于: 2019-09-09 10:40:43
如果像日本开始这样放纵的发展,早崩了,就是因为气球被吹大了以后又有人把他气放了一点,然后又开始吹,吹太大了又放一点,这样气球的柔韧性就强了,泡沫的韧性也强了。

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只看该作者 16楼 发表于: 2019-09-09 10:41:38
回 第15楼(牟哥)的帖子
牟哥:如果像日本开始这样放纵的发展,早崩了,就是因为气球被吹大了以后又有人把他气放了一点,然后又开始吹,吹太大了又放一点,这样气球的柔韧性就强了,泡沫的韧性也强了。 (2019-09-09 10:40) 

10几年一个周期硬生生折成三四年一个,

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只看该作者 17楼 发表于: 2019-09-09 11:40:32
我觉得两者没有绝对的可对比性,因为在这里土地不是私有的,你买的是住宅只能干住宅的事情,以前的话还能沿街开开店什么的,现在都不行了,现在这种玩法已经真真正正的像曹德旺说的:你买的是财产不是资产。所以说有没有泡沫?当然很泡沫,但是他是在计划经济里的产物,泡沫没有那么容易破灭。
在计划经济里,在这个土地供给完全垄断的地方,土地财产慢慢会失去流动性,变成真正的财产。而计划经济是没有自我修复能力的。所以崩盘,这事我觉得现在还不会来,来了之后又不是你我能承受的。

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只看该作者 18楼 发表于: 2019-09-09 12:49:29
房子不可能跌的 至少这几年不可能跌 就这么说吧 限几年这几年就不会跌 想想前几年的股市就知道了 利好就是跌 到现在2800到3000点 基本上就是横盘

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只看该作者 19楼 发表于: 2019-09-09 13:10:28
首先国体不同,土地所属权不同,没有可比性,其次,日本楼市崩盘是整体社会泡沫经济崩盘的外在反映,而不是单纯楼市崩盘,和现在中国的经济发展状况完全不同,第三,国家那么多经济学家,你能看到的,人家早就预见到了,既然有前车之鉴,不可能蠢到让中国往那样的方向发展

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只看该作者 20楼 发表于: 2019-09-09 13:15:49
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只看该作者 21楼 发表于: 2019-09-09 14:12:05
会的,一定会的,穷是一种生活态度,是一种生活理念。总会有一天,中国大陆没所有的房子,任由君挑选,统统一折半折开发商跪着送给你们(可以在阴间看着你们的曾曾曾曾孙子实现这个梦想

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只看该作者 22楼 发表于: 2019-09-09 15:40:50
别扯什么国体不同,人性都是一样的。刚需保护好自己就好。想投资想改善的凭本事上呗,没啥可说的。

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只看该作者 23楼 发表于: 2019-09-09 15:55:32
Re:日本房价崩盘前一夜,大家还在疯狂抢房。日本的悲惨历史会在中国上演 ..
我就问你一句,人家现在不是活的好好的吗?难道全部跳楼了吗?也没有啊,人家也还是发达国家,世界前3经济体
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只看该作者 24楼 发表于: 2019-09-09 16:07:57
回 第23楼(空中花落)的帖子
空中花落:我就问你一句,人家现在不是活的好好的吗?难道全部跳楼了吗?也没有啊,人家也还是发达国家,世界前3经济体 (2019-09-09 15:55) 

工资物价二十多年几乎原地踏步

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只看该作者 25楼 发表于: 2019-09-09 17:09:36
自己认为会崩盘就别买房子,没人拿枪逼你去买。反正我是不信,党和国家也不信。

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只看该作者 26楼 发表于: 2019-09-09 17:38:24
中国和日本不一样,日本当年已经是发达国家,人均GDP比美国还高。另外,哪怕是泡沫巅峰的时候,中位数的收入买中位数价格的房子,也只要十几年

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只看该作者 27楼 发表于: 2019-09-09 18:18:58
房价涨不是你我可以左右的,同样房价跌这不是你们可以阻挡的,所以房市跟股市一样,你们都是一个棋子,区别在于,股市好多事有点懂的在跟风,楼市是一群人瞎凑热闹!所以,有的住就差不多了,别瞎起哄

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绍兴毅腾楼主
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只看该作者 28楼 发表于: 2019-09-09 18:57:25
回 第25楼(冠希视角)的帖子
冠希视角:自己认为会崩盘就别买房子,没人拿枪逼你去买。反正我是不信,党和国家也不信。 (2019-09-09 17:09) 

是的,当年日本也不信

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只看该作者 29楼 发表于: 2019-09-09 20:11:35
你知道东京及周边地区是个什么概念吗....,上海及周边地区有大量公寓不到1万元平

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