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[置业交流]买房“跳单”的对与错,我们该如何判断? [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2020-06-19 10:27:30


买房“跳单”的对与错,我们该如何判断?



在购买房屋时,很少人是个人私下交易的,大多都是通过房屋中介来完成购房行为,这样可免去不少时间成本和麻烦。
但在实际生活中,房屋中介1%至3%的中介费却一直为人们所诟病,很多购房者也会想方设法通过“跳单”来减少中介费。




同样的,经纪人在工作的过程中最伤心难过的应该也是被“跳单”,自己辛苦几个月,因为客户省钱跳单,到头来竹篮打水一场空,在很多时候经纪人都是哑巴吃黄连有苦说不出。

那么到底什么是“跳单”? 什么情况下的“跳单”属于违约行为?



中介公司的“反跳单”条款合法吗?



典型案例


陶先生因为工作需要想要买房,经A房地产经纪有限公司介绍看了一处报价150万的房屋,并于同日签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》约定,陶先生在验看过该房地产后六个月内,陶先生或与其有关联的人,利用A公司提供的信息、机会等条件但未通过A公司而与第三方达成买卖交易的,应向A公司支付房产成交价1%的违约金。
之后,B公司找到陶先生,就同一套房屋报价135万元,并承诺会与房主积极协商争取更低的价格,让陶先生很心动。于是在某B公司居间下,陶先生与卖方签订了房屋买卖合同,成交价132万元。后买卖双方办理了过户手续。
A公司得知此消息后将陶先生告上法院,诉称:陶先生利用A公司提供的房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令A公司按约支付中原公司违约金。
陶先生辩称:涉案房屋原产权人委托多家中介公司出售房屋,A公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。他并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。




法院认为衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。
本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶某并没有利用A公司的信息、机会,故不构成违约,对A公司的诉讼请求不予支持。

律师观点


当事人在房屋买卖居间合同中约定的禁止跳单条款法律效力如何,以及何种情况构成跳单违约,实践中认识不一。焦律师认为本案例的生效判决对相关纠纷的处理结果符合法律规定及当事人约定,契合公平合理的法律精神,有利于鼓励中介公司以提供质高价优的中介服务取得竞争优势,促进二手房中介市场良性竞争,又有利于保护买方合法的购房选择权,避免因信息不对称导致的不公平。

了解一下“跳单”的含义


“跳单”行为亦称为“跳中介”,是指买受人或出卖人已经与中介(公司)签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议,中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务,买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务,跳过中介而私自签订买卖合同的行为。





"跳单”行为为何频发?


焦律师结合多年的案件经历告诉我们,“跳单”多发引在二手房买卖中,一般一手新房买卖开放商委托大型房产销售企业代理营销,不收中介费,也就不存在“跳单行为产生的前提。
作为二手房屋买方或卖方“跳单”的直接目的在于意图不支付或者少支付房产中介费用。目前,房屋中介市场上房产中介居间费川为向房屋买卖双方各收取房屋成交价款的1%,而目前房地产市场上单套房屋价格一般在1oo万元以上。在二手房地产交易中,房产中介为招揽业务,一般不收取卖方的中介费,而让买方承担房屋成交价款总额2%的中介费,一般为数万元。这是一笔不小的费用,也是引起“跳单”发生的重要原因。

关于“反跳单”条款的效力? 如何判定“跳单”是否违约?


(1)关于房地产求购确认书的法律性质
实践中,中介公司与买方签订的合同名称多样,有的称为二手房买卖服务合同,也有的称为委托看房书,还有的称为看房协议书。不论其名称如何,其核内容都是由中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务,都属于居间合同,应按照合同法中关于居间合同的相关法律规定认定和处理。




(2)关于“反跳单”条款的法律效力
中介公司为了保障自己的利益,我们通常认为,应根据约定的具体内容来认定其效力,不可一概而论,只要当事人主体身份适格,意思表示真实,约定内容没有违反法律或行政法规强制性规定的,就是合法、有效的。具体来说,应考察以下两方面:
一是看禁止跳单条款是否涉及损害国家、集体、第三人利益或者社会公共利益的内容。
二是看禁止跳单条款提供方是否具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。
所以,在排除上述两个方面,关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息、机会等条件,却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定,应认定为合法有效。

如何判定“跳单”是否违约?


司法实践中,“跳单”违约行为的认定应满足四个条件:
⑴中介公司的委托权限是一般代理还是独家代理
⑵是否提供了房源信息或者成交机会,并且积极履行媒介服务
⑶委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交
⑷委托人是否存在逃避支付(不付或者少付)佣金的恶意。

【提 醒】


为减少“跳单”的发生
从中介的角度来看:
1、尽可能地和产权人签订独家委托权限的代理协议,确保产权人不再委托其他中介机构。减少被跳单的风险;
2、禁止跳单约定一般有效。但在约定防跳单条款时,应当约定时间,也不能约定具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款,这些条款反而影响条款的效力。
从购房者的角度来看:
1、尽可能在多个中介中比较房源,选择服务态度积极的一方;
2、不要急于签订《确认书》,如果可以避免签署防跳单条款,可以尝试拒绝,先多沟通;
3、在价格差距不大的情况下,尽量避免跳单,不然后续产生的诉讼及败诉成本可能高于跳单带来的利益,而且劳心费神;
4、如果是卖家主动要求跳单的,要保留好相关证据。

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只看该作者 沙发  发表于: 2020-06-19 10:52:57
用户被禁言,该主题自动屏蔽!

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只看该作者 板凳  发表于: 2020-06-19 10:57:00
中介管理是个真空状态,中介的资质、对房源的尽职调查、房产的纠纷,都被忽略。
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只看该作者 地板  发表于: 2020-06-19 10:59:12
首先是有没有跳,有没有闹。没跳闹了就是黑。
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只看该作者 4楼 发表于: 2020-06-19 11:10:50
现在周边的这些中介,提供的无非就是房子的位置、价格信息,和带看服务,说句实话,在现在这样的信息化时代,这些公开化的信息和简单的带看服务,真的不值这么高的中介费。
中介想要让买房者交中介费交的舒服,更应该提高自身职业能力和服务水平,而不是制定什么行业潜规则。
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莫气 威望 +1 点赞 来自绍兴E网APP 2020-06-19
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只看该作者 5楼 发表于: 2020-06-19 11:17:57
跳单先不谈。

为了赚钱,不择手段,捅人几刀,慌不慌,这样的黑社会房产中介!?
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只看该作者 6楼 发表于: 2020-06-19 11:19:26
国家应该取缔那些带有黑社会性质的垃圾不良房产中介!
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星河滚滚烫 威望 +1 点赞 来自绍兴E网APP 2020-06-19
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只看该作者 7楼 发表于: 2020-06-19 19:23:41
带人上门去闹去恐吓太不应该了!促成交易的成功,不仅是要和客户保持友好的联系,掌握房屋的动态,还要加上一点运气的,强求不得~

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只看该作者 8楼 发表于: 2020-06-20 07:42:35
这些年房价猛涨少不了中介的推波助澜,为了丰厚的利益他们会用尽手段。而这些丰厚利润的支撑下,又让他们无所畏惧!

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